Договір довічного утримання

У гонитві за справедливістю, спадкоємці та спадкодавці, давно почали відзначати, що спадок часом отримує зовсім не той, хто дбав про наследодателе довго і регулярно, а той, хто встиг підсунути слабшає руці (при номінально ясній пам'яті) на підпис заповіт, або того гірше - договір дарування. Не кожен справедливий меч потім, в наші прогресивні часи, розрубає таку листівку.

На такий випадок винайдений, серед усього іншого, договір довічного утримання (не плутати з спадковим договором). За задумом якого, "хто піклувався - тому й приз". Як і багатьом добрим починанням, цій ідеї судилося стати одним з інструментів людей з шахрайськими намірами. Тому, хоча ваш конкретний випадок і може ідеально підходити до такого договору, я рекомендую ставитися до нього з обережністю.

Але для того, щоб розуміти ризики, спочатку варто розібратися, що це взагалі таке.

Сьогодні я вам просто опишу цей договір, а вже в наступний раз ми розберемо пов'язані з ним небезпеки.

Що це таке і з чим його їдять?

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Простіше кажучи, за такого договору майно передається в обмін на довічне утримання та догляд.

Сторонами договору є Відчужувач ("Відчужувач") та Набувач ("Набувач").

Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа, що не обмежена у дієздатності, незалежно від віку та стану здоров'я.

Набувачем - тільки повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа.

Форма договору - письмова, з обов'язковим нотаріальним посвідченням.

Особливостями договору довічного утримання є те, що:

• майно переходить у власність набувача не після смерті колишнього власника, а відразу. Проте розпоряджатися таким майном (продати, подарувати...) набувач за життя відчужувача не зможе. Оскільки при посвідченні договору довічного утримання, нотаріусом накладається заборона відчуження майна, про що робиться напис на всіх примірниках договору (ст. 73 ЗУ «ПРО нотаріат»);
• зобов'язання з довічного утримання мають особистісний характер. Тому, у разі смерті набувача, його спадкоємці можуть і відмовитися від їх виконання - повернувши, звичайно ж, майно;
• договір довічного утримання може бути укладений на користь третьої особи (утриманця), якій набувач повинен надати довічне утримання та догляд. (Ч. 4 ст. 746 ЦК). Наприклад турботливий син, який проживає в Силіконовій долині передає Вам свою київську гостинку, в обмін але те, що ви доглядаєте за його матір'ю.
• договір носить тривалий характер та вимагає від набувача постійного і систематичного виконання своїх обов'язків. Невиконання може мати наслідком розірвання договору та повернення майна.

За договором відчужувач має такі права:

• право визначити умови забезпечення його житлом. Зокрема, тим будинком, квартирою, які передано набувачеві . Наприклад, за умовами такого договору відчужувач може залишитися проживати в такому будинку, може і гостей приймати, і вишневий сад ростити, і корову розвести - для сиру і спілкування. Головне, це все прописати.
• право визначити всі види матеріального забезпечення, догляду, які надаватиме йому або третій особі набувач. Якщо ви все-таки вибрали цей вид договору, то в цій частині він повинен бути прописаний чим детальніше, тим краще. При чому краще буде від цього, як однієї сторони, так і іншої. Бо в майбутньому це позбавить від великої частини неоднозначностей у його виконанні.
• право вимагати виконання умов договору з надання вищевказаного утримання (догляду), зокрема, безпосередньо набувачем;
• право в разі необхідності порушувати питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання, на іншу річ;
• право розірвати договір у разі неналежного виконання набувачем своїх зобов'язань у судовому порядку.

За договором набувач має такі права:

• здійснювати право володіння та користування переданим майном, якщо договором не передбачено інше див. вище;
• якщо договір укладено на утримання кількох осіб (співвласників переданого майна), у разі смерті одного з них, має право на зменшення обсягу зобов'язань щодо утримання відчужувача (-їй).
• за взаємною згодою з відчужувачем має право вирішити питання про заміну переданого йому майна на іншу річ. Припустимо, квартиру, на дачу, на дачу хату, хату на розбите корито. Заміна речі повинна відбуватися на підставі внесення змін до договору довічного змісту з дотриманням вимог до форми цього договору - тобто тільки через візит до нотаріуса;
• визначити у заповіті окремих спадкоємців щодо майна, переданого йому за договором довічного утримання (до них також, у разі прийняття спадщини, перейдуть його зобов'язання за цим договором);
• також має право на розірвання договору.

Можливість розірвання договору

Договір довічного утримання може бути розірваний на підставі рішення суду, на вимогу відчужувача або іншої особи у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків. Неналежне виконання обов'язків не завжди призводить до припинення договору. Відчужувач вправі пред'явити позов про відшкодування збитків, про обов'язок набувача виконати обов'язки, взяті на себе, або про стягнення грошової компенсації всіх видів матеріального забезпечення, вказаних у договорі.

Набувач вправі припинити договір тільки в тому випадку, коли через незалежні від нього обставини його майнове становище змінилося настільки, що він не в змозі надавати набувачеві належне матеріальне забезпечення, обусловленое в договорі.

У випадку припинення дії договору внаслідок невиконання або неналежного його виконання, майно треба повернути.

Если приобретатель отказывается добровольно вернуть имущество, приобретенное им по договору, отчуждатель имеет право обратиться в суд. При этом все расходы, произведенные приобретателем в пользу отчуждателя не возвращаются и не возмещаются.

В случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Вот такой договор.

Как и в любой сфере человеческой деятельности, в практике использования договоров пожизненного содержания есть множество злоупотреблений и обходных путей, которыми пользуются ушлые человеки.

Прошу обратить отдельное внимание на то, что приобретение имущества по договору пожизненного содержания НЕ ЯВЛЯЕТСЯ НАСЛЕДОВАНИЕМ, и к наследственному праву не относится, несмотря на некоторую схожесть сферы применения. Они даже урегулированы разными книгами Гражданского кодекса. Потому, никаких сроков на принятие наследства, никаких обязательных частей для несовершеннолетних и нетрудоспособных, никаких наследований по представлению здесь не будет...

Тем не менее, данный вид договора может рассматриваеться как альтернатива наследованию.

Автор статьи: Адвокат Ильин Александр Павлович